Užitočné tipy

Ako prebieha typická transakcia nákupu a predaja obyčajného bytu

Pin
Send
Share
Send
Send


Algoritmus nákupu a predaja bytu vám pomôže vyhnúť sa chybám pri transakciách s nehnuteľnosťami, pretože je to podrobný popis vašej trasy, ukazuje postup a potrebné postupy.
Článok bol aktualizovaný 20. mája 2019.

Tento článok popisuje plán krok za krokom. nákup byty relevantné v roku 2019.
Spravodajská karta pre kupujúcich s krok za krokom stiahnutím plánu transakcií pre seba

Ak potrebujete najskôr predať byt - prečítajte si článok: Algoritmus predaja bytu

POZOR! Transakcie týkajúce sa odcudzenia nehnuteľností alebo podielov s právom k nemu vlastnené právne nespôsobilými a maloletými osobami podliehajú povinnej notárskej certifikácii.

Obsah článku je podrobne opísaný:

Predbežná zmluva

Ak je k dispozícii suma potrebná na kúpu, môžete po kontrole dokumentov k bytu uzavrieť obchod. Na ochranu objektu podľa vášho výberu pred nárokmi ostatných kupujúcich, ak je potrebné počkať (pri hypotéke, pri predaji iného majetku), pomôže vám predbežná kúpna zmluva.

V tomto dokumente je okrem základných bodov týkajúcich sa predmetu predaja a strán dôležité uviesť:

  • uzavretie dohody
  • prevod peňazí
  • skutočný prevod bytu na kupujúceho,
  • zrušenie registrácie neoprávnených osôb pre kupujúceho,

2 - postup vyrovnania:

  • - či bude vyplatená záloha a v akej forme:

záloha (v prípade zrušenia kúpno-predajnej zmluvy na podnet kupujúceho zostáva táto suma u predávajúceho)

prísľub, ktorý bude vrátený kupujúcemu, ak niektorá zo strán odmietne podpísať hlavný dokument,

  • zdroje platby za hodnotu predmetu (ktorá časť sa platí na úkor vlastných zdrojov, ktorá je na úkor vypožičaných)
  • sumy platieb a spôsoby prevodu peňazí,
  • za účty za energie,
  • špeciálne podmienky (či už bude existovať nábytok, inštalatérske práce, ktoré v čase prevodu bytu možno nahradiť lacnejšou analógovou technikou atď.).

zdanenie

Ak je nehnuteľnosť vlastnená po dobu kratšiu ako 5 rokov (ak ide o dar, dedičstvo alebo privatizáciu - 3 roky) a stojí viac ako 1 milión rubľov, predávajúci bude povinný zaplatiť 13% dane z príjmu z čiastky transakcie presahujúcej stanovenú sumu. Aby sa tomu zabránilo, zmluva naznačuje nižšiu cenu. Pre kupujúceho je to spojené so skutočnosťou, že v prípade súdneho sporu bude tento súd vychádzať zo skutočnosti, že za byt sa platí iba suma uvedená v dokumente.

Cesta von je naznačiť, že nehnuteľný objekt sa predáva za 1 milión rubľov, ale neoddeliteľné vylepšenia sa naň vzťahujú s nákladmi na X-rubľov, kde X je celková hodnota objektu mínus 1 milión rubľov. Podobné formulácie sú vhodné aj pre úverové organizácie, ktoré vydávajú hypotekárne úvery.

Kupujúci má však raz za život právo na odpočet dane v súvislosti s nákupom bývania vo výške stanovenej v zmluve (nie viac ako 2 milióny rubľov). Ak uvediete nižšiu hodnotu, môže stratiť časť sumy odpočtu dane. Ak sa v dokumentoch uvedie 1 milión a vyplatia sa 2 milióny, straty budú:

(2 000 000 - 1 000 000) x 0,13 = 260 000 rubľov.

Predávajúci je tiež oslobodený od dane z príjmu fyzických osôb, ak predáva svoje jediné bývanie.

Ak sa tvrdenia týkajú kvality bývania - výhodná cena. Je celkom možné znížiť požadované množstvo o časť nákladov na budúce opravy.
Ak vám podmienky nevyhovujú, mali by ste transakciu odmietnuť alebo ju odložiť.

Základné pravidlá transakcie predaja nehnuteľností

Aby bola transakcia s nehnuteľnosťami platná, musí spĺňať niekoľko podmienok:

  1. Vykonané v súlade s právnym rámcom. Napríklad vo viacposchodovej budove nie je dovolené uzatvárať zmluvu zameranú na odcudzenie predmetov, ktoré sa týkajú spoločných priestorov.
  2. Účastníci transakcie musia byť schopní a kompetentní.
  3. Predajca nehnuteľnosti musí mať vlastníctvo odcudzeného objektu.
  4. Každá zo strán zapojených do transakcie ju musí dobrovoľne dokončiť.
  5. Súhlas strán na kúpu a predaj sa potvrdzuje notárskym overením zmluvy o predaji nehnuteľností.
  6. Podmienkou je registrácia predaja nehnuteľností vo verejnej správe po transakcii.

Nedodržanie jednej z vyššie uvedených položiek sa môže stať základom pre prerušenie vzťahu medzi predávajúcim a kupujúcim, ako aj pre neplatnosť transakcie nákupu a predaja.

Každý kupujúci je, samozrejme, znepokojený otázkou zabezpečenia v čase nadobudnutia nehnuteľnosti, pretože podvodníci s nehnuteľnosťami ešte neprešli.

Problémy však najčastejšie nevznikajú zavinením podvodníkov, ale nedostatkom povedomia o zákonoch Ruskej federácie týkajúcich sa predaja.

Zvážte niekoľko pravidiel, ktoré sú povinné pri transakciách s nehnuteľnosťami:

Pri kúpe nehnuteľnosti musíte najprv skontrolovať všetky titulné dokumenty potvrdenie jeho vlastníctva.

Môže to byť:

  1. Osvedčenie o vlastníctve bytu (privatizácia).
  2. Kúpna zmluva.
  3. Dedičstvo podľa zákona alebo zákona.
  4. Darčeková dohoda.

Všetky dokumenty musia byť predložené v origináloch., s pečiatkou a registráciou ZINZ alebo iného orgánu, ktorý nahrádza úrad. Kópie a kopírovacie stroje nie sú v tomto prípade vhodné.

Vyžaduje sa osvedčenie Bytového úradu s uvedením počtu osôb registrovaných na bývaní na predaj. Tieto údaje je možné nezávisle objasniť na bývaní, pretože je žiaduce vylúčiť prítomnosť osôb, ktoré dočasne odišli do dôchodku, ale pri zachovaní práv na byt.

Pozornosť si zaslúži aj predajný pas a to stránka so značkami týkajúcimi sa registrácie manželstva a miesta bydliska. Je dôležité si uvedomiť, že majetok nadobudnutý v manželstve patrí obom manželom a právo naň tiež patrí (s výnimkou darovaného a zdedeného majetku).

Ak sú deti do veku väčšiny zaregistrované v obytnom priestore , v predvečer transakcie musíte vyžadovať ich zrušenie a je vhodné túto skutočnosť overiť.

Skúsení realitných kancelárií majú pravidlo - dajte si pozor na príliš lacné nehnuteľnosti a bol opakovane testovaný v praxi. Osoba, ktorá vie o nezákonnosti svojich činov, sa snaží objekt predať rýchlejšie a lacnejšie.

Sú prípady, keď sa nehnuteľnosť predáva prostredníctvom splnomocnenca. Kupujúci je jednoducho povinný preukázať osobitnú starostlivosť, inak sa nedá vyhnúť negatívnym následkom. Platnosť plnej moci je veľmi dôležitá. Ak je príkazcom staršia osoba, potom sa môže stať, že už zomrel, takže plnomocenstvo už nie je platné. Splnomocnenie by malo byť tiež ostražité s novým dátumom vydania, pretože podvodníci ich často používajú.

Existujú aj ďalšie nepríjemné okamihy, keď sa transakcie prostredníctvom servera proxy považujú za neplatné. Preto sa musíte minimálne ubezpečiť, že príkazca je nažive a dokument bol ním pripravený dobrovoľne. Ideálnou možnosťou je prítomnosť príkazcu počas transakcie.

Prednostne prítomnosť kupujúceho nehnuteľnosti v čase, keď predajca predloží doklady potrebné na predaj. Osobitné požiadavky na notára: kancelária a dlhá pracovná doba.

Pokiaľ ide o systémy prijímania a prevodu peňazí. Niektoré môžu byť ponúkané. Ide o hotovostné aj bezhotovostné platby uskutočnené pred transakciou alebo počas nej, s platbou vopred alebo bez nej. O všetkých nuanciách sa rozhoduje vopred na základe vzájomnej dohody strán.

Príprava potrebných dokumentov

Dokumenty na registráciu kúpnej zmluvy možno rozdeliť na do dvoch kategórií:

Prvá kategória - jedná sa o dokumenty, v prípade ktorých notár nebude schopný vykonať transakciu nákupu a predaja a potvrdí prevod vlastníctva k nehnuteľnosti.

Tieto zahŕňajú:

  1. Dokumenty o titule k nehnuteľnosti (pri predaji prostredníctvom splnomocnenca sú pripojené).
  2. Pomocná charakteristika odhadovanej hodnoty objektu.
  3. Technický pas.
  4. Osvedčenie od bytového úradu (formulár č. 3), v ktorom je uvedený počet registrovaných osôb v odcudzenom majetku.
  5. Identifikačné dokumenty Predávajúceho a Kupujúceho, ich identifikačné kódy.
  6. Osvedčenie o sobáši alebo rozvode (v prvom prípade sa bude vyžadovať súhlas manžela / manželiek) na vykonanie transakcie.
  7. Povolenie správnej rady vykonávať transakciu v prítomnosti maloletých detí.

Druhá kategória - Toto je osvedčenie o platbe pomôcok pre odcudzený predmet, ako aj ďalšie informácie, bez ktorých notár nemôže vykonať transakciu. Kupujúci ich skôr potrebujú, aby sa vyhli problémom s bývaním a komunálnymi službami.

Zvážte postup nákupu a predaja nehnuteľností:

- Prvá fáza - vyhľadávanie objektov

Spočíva v hľadaní bývania, prehliadaní rôznych možností bytov. Keď Kupujúci zastaví akúkoľvek možnosť, vykoná za ňu zálohu.

Predávajúci píše potvrdenie o obdržaní časti peňazí na zaplatenie bytu alebo si strany dohodnú predbežnú dohodu o vklade. V tejto fáze

Kupujúci vykonáva právny audit majetku (čistota majetkových dokladov, totožnosť predávajúceho atď.).

- Druhá fáza - príprava kúpnej zmluvy

Po príprave všetkých potrebných dokumentov zmluvné strany uzavrú písomnú zmluvu o predaji nehnuteľnosti, ktorú je možné notársky overiť.

Malo by odrážať tieto body: informácie o predávajúcom a kupujúcom, adresa predmetu, ktorý má byť vyradený a jeho hodnota, spôsob prevodu finančných prostriedkov a doba, počas ktorej musia byť prevedené na predávajúceho, rozdelenie transakčných nákladov, čas vysťahovania (kľúčový prevod).

- Treťou fázou je prevod peňazí

Najbezpečnejšou a najvýhodnejšou možnosťou vzájomného vyrovnania medzi účastníkmi transakcie je prevod peňazí prostredníctvom bankovej bunky. Zmluva o jej použití by mala byť uzavretá tak, aby predávajúci mohol dostať dlžnú sumu do termínu splatnosti predložením zamestnancom banky osvedčenie o vlastníctve vystavené pre nového majiteľa.

Po termíne a nemožnosti predloženia požadovaného dokladu zo strany Predávajúceho (napríklad bolo doručené odmietnutie registrácie Certifikátu), Kupujúci vráti svoje prostriedky a získa prístup do bunky.

- Štvrtá fáza - registrácia majetku

Po vložení peňazí do bunkovej bunky vstupuje transakcia do konečnej fázy, t. kúpna zmluva a všetky potrebné dokumenty sa predložia na registráciu federálnej štátnej registračnej službe.

Účastníkom transakcie sa spravidla vydáva zaregistrovaný dokument spravidla po dvoch týždňoch. V tomto momente Predajca dostane kľúče od bunky.

- Piata fáza - prepustenie bytu

Byt je uvoľnený v súlade s dohodnutými podmienkami. Po odovzdaní kľúčov novému vlastníkovi sa podpíše akt o prijatí a prevode bývania.

Do podpísania tohto aktu je za stav bytu zodpovedný Predávajúci. Zároveň je možné prenášať všetky osvedčenia o neexistencii dlhov na účtoch.

Stále máte otázky? Zavolajte nám:

Spravodajská karta na registráciu kúpy bytu

Vždy radi objasníme. Autor

Presnosť informácií v mojich materiáloch vám bude potvrdená:

    • ФЗ-218 „O štátnej registrácii nehnuteľností“, ktorá nadobudla účinnosť 2. januára 2017 (v znení zmien a doplnení 1. mája 2019)
    • Pravidlá vedenia zjednoteného štátneho registra práv
    • Občiansky zákonník Ruskej federácie
    • Bytový zákon Ruskej federácie
  • Rodinný kód Ruskej federácie.

Oficiálne stránky Rosreestr: rosreestr.ru

Zdravím autora a zakladateľa stránky

S potešením vás vítam na mojej stránke chránenej autorskými právami „Transakcie s nehnuteľnosťami v Rusku“.

Volám sa Slobodchikova Olga Dmitrievna. Od roku 2006 sa venujem údržbe komplexných a veľmi komplexných transakcií s nehnuteľnosťami a som rád, že sa s vami môžem podeliť o svoje skúsenosti a znalosti.
Dohliadal som na viac ako 1 000 transakcií, z ktorých 250 som išiel s klientom celú cestu až do registrácie vlastníckeho práva „ruka v ruke“.
Žiadna z mojich transakcií nebola napadnutá.

Pri iba jednej transakcii stratil môj klient vklad, len preto, že sám odložil nákup na dlhšie obdobie z dôvodu rodinných okolností. Ale samozrejme som bol upozornený na neodvolateľnosť vkladu až do podpísania dohody a prevodu peňazí.

Táto stránka obsahuje 335 mojich článkov, z ktorých nájdete odpovede na kľúčové otázky týkajúce sa transakcií s nehnuteľnosťami a registrácie vlastníckych práv v súlade s najnovšími zmenami v zákonoch a postupoch.

Všetky moje návrhové odporúčania sú overené skúsenosťami úspešných transakcií a ich cieľom je zabrániť chybám a finančným stratám. Postupujte podľa pokynov krok za krokom.

Materiály na stavenisku spĺňajú požiadavky federálneho zákona 218 „O štátnej registrácii nehnuteľností“ v znení zmien z 1. 5.1919.

Táto stránka funguje od roku 2015.
Už ho navštívilo viac 3 300 000 ľudia, z ktorých každý dostal najnovšie informácie o správnom vykonaní transakcie s nehnuteľnosťami, a takmer polovica návštevníkov sa na stránku niekoľkokrát vrátila. Toto je veľmi vysoké ocenenie mojej práce.
Ďakujem

Informátor o návštevnosti Livelnternet je v dolnej časti stránky a môžete zistiť, koľko ľudí je na webe súčasne.

Materiály týchto projektov boli opakovane testované na základe skúseností a môžu vám slúžiť ako spoľahlivý zdroj relevantných informácií, ako aj ako praktické nástroje na samokumentáciu transakcie.

Určite prejdite na hlavnú stránku webu - nájdete dôležité články s najnovšími zmenami.

Všetkým želám veľa úspechov. Získajte overené vedomosti a nepochybujte o svojej sile.

S pozdravom, autor.
22. 7.1919

E-mail: [email protected]

Pin
Send
Share
Send
Send