Užitočné tipy

10 tipov na rýchly predaj domu

Flippers investujú do podhodnotených nehnuteľností, dávajú ich do poriadku, oddeľujú výdavky a zarábajú na zisku. Rovnako ako u iných druhov podnikania, aj domy na ďalší predaj majú svoje vlastné zákony a zásady. Pred začatím podnikania je potrebné porozumieť nuanciám a identifikovať možné riziká.

Dôvody vzhľadu

Napriek prítomnosti dobrých aktív, ďalší predaj bytov v Rusku ako druhu podnikania naberá na sile. Dôvodom je súčasný daňový systém, ktorý vyžaduje, aby predávajúci kompenzoval štát 13% hodnoty domu. Západný trh sa stal ideologickým inšpirátorom výnosov z ďalšieho predaja nehnuteľností. Tieto operácie sa prvýkrát začali vykonávať v Spojených štátoch.

Počas globálnej krízy v roku 2008 si realitné kancelárie uvedomili, aké výhodné je nakupovať nelikvidné predmety, investovať do ich zlepšenia a predávať po rekonštrukcii za dobrú cenu. Systematická práca pomohla mnohým agentúram prežiť v čase, keď konkurenti bojovali za každého klienta a ponúkali štandardné ceny a podmienky. Postupom času sa flipping ako jav začal získavať na popularite a vyvíjať sa ako samostatný smer pri práci s nehnuteľnosťami.

Čo potrebuje začiatočník plutva?

Toto podnikanie je ideálne pre tých, ktorí chcú pracovať na diaľku, cestovať a nebyť pripojení k obmedzovačom vo forme miezd. Lepší štart môže zabezpečiť agent alebo realitný maklér, ktorý je už oboznámený so zákonmi o výklenku a je pripravený investovať svoj potenciál do rizikových operácií.

Na začatie podnikania musí podnikateľ:

  1. Zamerajte sa na realitný trh, určte priaznivú a nepriaznivú cenu,
  2. Máte vlastné investície alebo spolupracujte s partnerom, ktorý investuje,
  3. Vypracovať jasný akčný plán a stanoviť postupnosť práce,
  4. Rýchla reakcia na zmeny a vlastné informácie,
  5. Vybudovať tím spoľahlivých dodávateľov (opravári, inzerenti, právnici),
  6. Stanovte termíny a vybudujte základňu.

Nie je možné, aby sa jedna osoba vysporiadala nezávisle s celým objemom úloh, preto je hľadanie dôstojných partnerov alebo zamestnancov prioritou. Každý je zodpovedný za svoj vlastný smer a je ozubeným kolíkom v mechanizme. Upozorňujeme, že tento typ podnikania vyžaduje legalizáciu.

Ako vyzerá schéma ďalšieho predaja?

Ak umiestnite prepínanie do konkrétneho algoritmu, dostanete nasledujúcu schému:

  1. Vyhľadajte „kôš“ alebo predmet, ktorý sa predáva za nízku cenu,
  2. Oceňovanie a spätné odkúpenie nehnuteľností,
  3. Rýchle upratovanie objektu (kozmetické opravy, terénne úpravy osobného pozemku, inštalácia plotov, modernizácia, kontrola a dokončenie komunikácie, atď.),
  4. Reklama a hľadanie potenciálneho kupca,
  5. Registráciu transakcie vyžadujúcej právnu podporu,
  6. Platba dane
  7. Zisk a rozdelenie zisku, prevádzkový kapitál na kúpu ďalšieho domu.

Prezentovaný model je pomerne jednoduchý, ale pracný. Je dôležité, aby čas zohrával významnú úlohu pri jeho vykonávaní. Ak opravy trvajú ďalej, cenová politika a načasovanie výhod sa zmení.

Kde hľadať predmety na kúpu a koľko si môžete zarobiť?

Hlavnou úlohou plutvy je získať ziskové predmety na kúpu. Môže to byť chata, letná rezidencia, súkromný dom, mestský dom, duplex, pozemok atď. Je žiaduce, aby boli všetky umiestnené v miestach zvýšenej aktivity, nepretržitej výstavby a rozširovania infraštruktúry. Napríklad v tomto ohľade je obojstranne výhodnou mocou Moskva a región Moskvy.

Najvyššie zárobky môžete získať na:

  • podhodnotené aktívum (domy v akomkoľvek stave, ktoré sa nachádzajú na miestach, ktoré budú čoskoro vybudované),
  • domy v „usmrtenom“ stave (vyžadujúce vonkajšie a vnútorné opravy, ktoré sa zdajú byť len vizuálne komplikované a nákladné),
  • kolaterálne predmety (patria do vlastníctva banky a prudko klesajú ceny. Na ich nájdenie je lepšie konať súkromne a pravidelne preverovať informácie na webových stránkach bankových a iných inštitúcií),
  • urgentný predaj (ak majitelia potrebujú peniaze alebo sa pripravujú na presun),
  • problémy s dokumentmi (s dobrým právnikom v pracovnom pomere nájdete také domy a v rámci zákona riešite problémy s dokladmi).

Po registrácii sa veci ujímajú majstri, ktorí vytvárajú atraktívny dom na kúpu.

Ako zvýšiť trhovú hodnotu?

Väčšina majiteľov nemá čas ani peniaze na usporiadanie svojho bývania. Je pre nich výhodnejšie predávať svoj majetok bez investícií a tráviť čas zlepšovaním. To môžu využiť odborníci. Vďaka zdrojovej základni a dobrému tímu opráv môžete svoj domov rýchlo transformovať.

Zapojte začínajúcich dizajnérov a profesionálov, ktorí nájdu stavebné materiály od priamych dodávateľov. Nezabudnite, že veľkoobchodné nákupy poskytujú ďalšie úspory. Spolupráca s rovnakým obchodným dodávateľom prinesie výhody vo forme prioritného a kvalitného servisu vášho majetku.

Ako viete, kvalitné opravy neznamenajú drahé. Môžete si vytvoriť štýl a jedinečný interiér z jednoduchých vecí. Venujte pozornosť malým veciam. Zákazníka možno povzbudiť, aby si kúpil vec, ktorá vyzerá vo vašich očiach úplne bezvýznamne.

Hlavnou vecou je aplikovať správnu kombináciu a implementovať návrhy, ktoré vyhovujú vkusu zákazníkov. V Amerike sa na ďalší predaj pokúšajú ozdobiť infield výsadbou zelene. Natretý plot a upravený trávnik rýchlo privedú kupujúceho k pozitívnemu rozhodnutiu.

Vyhľadávania klientov: Triky a triky

Vo fáze nákupu objektu je už dôležité začať hľadať potenciálneho kupujúceho. Načasovanie v tejto záležitosti je prioritou, takže veľa agentov chodí na triky a triky. Napríklad vyzvú ľudí na základni, nájdu záujemcov a nastavia minimálnu cenu. Potom ponúkajú druhému zákazníkovi vyššiu cenu a keď s tým súhlasí, informujú prvého kupujúceho, že existuje osoba, ktorá je pripravená ponúknuť veľké množstvo. Pomocou metódy nútenia a zvýšenia vzrušenia dosiahne plutva maximálnu cenovú značku, nad ktorou je takmer nemožné „skočiť“.

Falošní kupujúci sa vyzývajú, aby skontrolovali hotový dom, ktorý so všetkým svojím vzhľadom prejavuje záujem. Toto je ďalší stimul na impulzívny nákup. Dôležitú úlohu zohrávajú správne vybrané vizuálne informácie a reklama v dôveryhodných zdrojoch. Nastavenia reklamy na internete a vyhľadávanie zákazníkov môže vykonať jednotlivec v rámci zamestnancov spoločnosti. V niektorých prípadoch môžete preniesť bývanie na predaj agentúre a získať províziu.

Obchodné škálovanie

Po niekoľkých transakciách môže plutva rozšíriť zamestnancov a zvýšiť počet nehnuteľností v obehu. Pomôže to dosiahnuť kvalitatívne novú úroveň zárobkov a dobyť trh. V procese optimalizácie podnikania musíte nadviazať partnerstvá, hľadať kontakty a svojich ľudí, ktorí budú informovať o vzniku nových zaujímavých príležitostí pre investície.

Lietadlá obvykle začínajú jedným okresom alebo lokalitou. Ak sa chcete rozšíriť, venujte pozornosť iným regiónom a vyhliadkam na prácu v zahraničí. Poskytnite solídny zadok tvárou v tvár právnikom a dobrým dodávateľom. Analyzujte konkurentov a vyhodnotte ich spôsoby propagácie. Neboj sa vyskúšať rôzne reklamné možnosti a uchýliť sa k neštandardným prístupom. Vaše podnikanie tak bude fungovať ako hodinky.

Ako zvýšiť výhody preklápania?

Spočiatku sme hovorili o tom, že Rusko nie je v oblasti predaja tak aktívne v dôsledku daňového zaťaženia, ktoré leží na predajcovi. Odborníci sa naučili, ako prekonať túto bariéru niekoľkými spôsobmi:

  1. Získanie daňového odpočtu (ak náklady na bývanie sú nižšie ako 3 milióny rubľov, potom platíte 13%, môžete však získať odpočet až 160 tisíc rubľov a kupujúci až 260 tisíc rubľov),
  2. Vlastníctvo nehnuteľností dlhšie ako 3 roky (títo vlastníci neplatia daň pri transakciách s majetkom),
  3. Nezákonné, ale praktické zníženie skutočných nákladov (pri úradnej registrácii sa rozdiel vypláca v hotovosti).

Začiatočníci spravidla pracujú s vlastným pracovným kapitálom. Jedná sa o malú sumu, ktorá sa investuje do objektu. Zvýšenie obratu pomôže prekročiť obvyklý poplatok.

Nezabudnite však urobiť presný výpočet. Váš finančný plán musí byť dokonalý. Zvážte finančné riziká a plán založený na najhoršom scenári. Takto môžete získať neoceniteľné skúsenosti a dobrý zisk z transakcií s nehnuteľnosťami.

Ako predať nový domov

Byt si môžete kúpiť v novej budove nielen od developera. Zároveň ako developer, ktorý stavia dom, môžu súkromní investori, podielové fondy a iné právnické osoby predávať bývanie v tom istom dome. Ak ponúkajú na kúpu byt v dome, ktorý ešte nebol postavený, takáto transakcia sa nazýva postúpenie práv.

Podstatou tohto fenoménu je, že predávajúci a kupujúci sa dohodli na prevode vlastníctva neexistujúceho predmetu. Ruské zákony zakazujú predaj prakticky nedokončenej nehnuteľnosti. Je však možné kúpiť si bývanie v dome, ktorý ešte nebol uvedený do prevádzky, ak uzavriete tzv. Dohodu o postúpení alebo prevod práv. V tomto prípade kupujúci preberá všetky práva a povinnosti akcionára, ktorý bol pôvodne predávajúcim, a predávajúci dostáva peniaze na oplátku.

Realitných kancelárií pôsobiacich na primárnom trhu s nehnuteľnosťami v Moskve povedal RBC Real Estate o úskaliach pri získavaní bytov na prevod práv a o tom, ako sa čo najlepšie pripraviť na takúto dohodu.

Prečo používať priradenie?

Pridelenie práv nie je najbežnejším spôsobom, ako získať byt v novej budove. Drvivá väčšina kupujúcich domov na primárnom trhu preferuje priame riešenie s developerom: v Moskve je podiel takýchto transakcií vyšší ako 70%, realitná agentúra Best-Novostroy uvádza správy Rosreestr.

Druhé miesto z hľadiska prevalencie zaujímajú veľkoobchodné transakcie, pri ktorých určitá spoločnosť (tj právnická osoba) súčasne kupuje časť bytov od developera. Pri takomto veľkoobchode môže developer poskytnúť právnickej osobe zľavu podľa Best-Newbuilding. Takýto mechanizmus je výhodný pre vývojárov, pretože vývojár sa môže okamžite zbaviť desiatok bytov. Kupujúci tiež nájdu zisk: zvyčajne tieto podniky vlastnia pozemky, ktoré kúpili, aby ich následne predali súkromným osobám za vyššiu cenu.

Priame pridelenie práv zaberá iba 3% primárneho trhu hlavného mesta, vyplýva zo štatistík spoločnosti Rosreestr.

Štruktúra predaja bytov na primárnom trhu v Moskve v roku 2017

Druh transakciePodiel na celkovom objeme transakcií v DDU,%
Nákup jednotlivcom od vývojára71%
Veľkoobchod sa zaoberá právnickou osobou21%
Veľkoobchodné transakcie s jednotlivcom (viac ako 4 dávky na 1 osobu)4%
Pridelenie právnickou osobou2%
Priradenie od jednotlivcov1%

Tabuľka: „Best-Newbuilding“, oddelenie Rosreestr v Moskve

Najobľúbenejšie položky spravidla nejdú na implementáciu nového projektu na začiatku predaja - zostávajú na neskôr, povedala Irina Dobrokhotova, predsedníčka predstavenstva spoločnosti Best-Novostroy, v RBC Real Estate. V tomto prípade môžu veľkoobchodní kupujúci z dôvodu neformálnych vzťahov s developerom kúpiť byty vopred a potom ich dať na predaj. V takom prípade môže byť pridelenie práv jedinou možnosťou, ako kúpiť byt v požadovanej oblasti a miestnosti v konkrétnom rezidenčnom komplexe.

Priradenie môže byť tiež žiadané, ak kupujúci chce byt, ktorý nemá najbežnejšie charakteristiky a takéto pozemky už skončili s developerom. Napríklad na LCD displeji môžu byť iba dve alebo tri ponuky bytov štvorizbovej ekonomickej triedy. Takéto byty si môžu investori kúpiť vopred a potom ich môžu ďalej predať bežným kupujúcim za vyššiu cenu.

„Samotní vývojári sa často zdráhajú súhlasiť s úlohami, aby v rámci projektu nevytvorili konkurenciu,“ varovala Irina Dobrokhotová. - Cena bude vyššia za zadanie zákazky, pretože stavebná pripravenosť objektu rastie, najmä ak bol byt kúpený v počiatočnej fáze pripravenosti a keď sa zadanie predá, predá sa bližšie k okamihu uvedenia domu do prevádzky. „Provízia pre vývojárov (ak je predpokladaná na vykonanie zákazky) môže byť zahrnutá v cene prevodu, najmä ak sa na prevod ponúkne postúpenie so zvláštnymi vlastnosťami, ktoré vývojár nemá na predaj.“

„Hlavnou výhodou tohto systému je to, že zmluva o postúpení podlieha štátnej registrácii v Rosreestr,“ uviedla Natalia Kuznetsova, generálna riaditeľka realitnej agentúry Bon Ton. „Od okamihu takejto registrácie sa nadobúdateľ stáva plnoprávnym účastníkom spoločnej stavby so všetkými právami a povinnosťami stanovenými v zmluve a federálnom zákone č. 214.“

Kto predáva

Predajcov ponúkajúcich bývanie v novej budove na preradenie možno rozdeliť do troch skupín, uviedol Dmitrij Panteleimonov, generálny partner národnej realitnej agentúry. „Prvou skupinou sú investori. Patria sem jednotlivci, ktorí kupujú priemerne jeden až desať bytov, právnické osoby, ktorých objem investícií sa meria v stovkách miliónov rubľov, a uzavreté investičné fondy (tj uzavreté podielové investičné fondy) špecializujúce sa na nehnuteľnosti, “uviedol Panteleimonov.

„Druhou skupinou sú dodávatelia,“ pokračoval expert. - Jedná sa o právnické osoby, ktoré poskytovali rôzne služby - od výstavby po marketing. Medzi najbežnejšie patria stavební dodávatelia, s ktorými developer čiastočne alebo úplne vypláca meter štvorcový. Tretia skupina sú jednotlivci, ktorí si kúpili nehnuteľnosť pre seba, pre svojich rodinných príslušníkov alebo na prenájom, ale z rôznych dôvodov sa rozhodli alebo prinútili ju predať. “

V realitnej kancelárii Bon Ton v roku 2017 došlo k poklesu podielu jednotlivcov, ktorí predávajú predtým zakúpený byt. Podľa Natálie Kuznetsovej je to spôsobené znížením ziskovosti z investícií do nehnuteľností.

"Za zmienku stojí ďalšia skupina investorov - to sú investori, ktorí si kupujú bývanie na následný leasing," dodal Dmitrij Panteleimonov. „Teraz je podiel takýchto investorov na klasických projektoch ekonomickej a komfortnej triedy minimálny (menej ako 3%), pretože prenájom v našej krajine prináša príjem [celkom] na úrovni 4-5% ročne.“

Ako skontrolovať byt

Hlavným úskalím, ktorému musíte venovať pozornosť, je skutočnosť, že sa nielen prevádzajú práva, ale aj povinnosti vyplývajúce z účastníckych zmlúv v spoločnej stavbe , upozornila agentúru „Bon Ton“. „Ak predchádzajúci účastník (postupca) nezaplatil celú sumu podľa zmluvy, potom nový účastník (postupník) bude musieť zaplatiť svoje dlhy. Preto je potrebné vyžiadať si platobné doklady potvrdzujúce skutočnú platbu ceny zmluvy o účasti, ako aj osvedčenie od vývojára o uskutočnených vyrovnaniach a o neexistencii nedoplatkov na platbách, “odporučila Natalia Kuznetsova.

„Ak ide o prevod medzi jednotlivcami, zákon umožňuje zaplatenie koncesnej ceny pred štátnou registráciou zmluvy,“ uviedol generálny riaditeľ spoločnosti Bon Ton, „Tým sa vytvára príležitosť„ niekoľkokrát „predať“ práva. Preto je vhodné použiť bankovú bunku na vzájomné zúčtovanie. “

Je to dosť ťažké a niekedy nemožné kúpa zadania bytu, ktorý bol zakúpený s hypotékou ak má kupujúci aj hypotekárny úver, uvedený v časti „Best-Newbuilding“. "Ale ak kupujúci príde s hotovosťou, je to možné," vysvetlila Irina Dobrokhotová. „Pri prvom splatení hypotéky existujú dohody o postúpení a potom sa vypracuje zmluva o postúpení.“

„V tomto prípade sa uzatvárajú dve zmluvy: prvá je dohoda o pôžičke medzi kupujúcim a predávajúcim. Je to jednoduchá písomná forma: zmluva nepodlieha registrácii, je to druh prijatia, “dodala Dobrokhotova. - Kupujúci najprv prevedie peniaze predajcovi bytu na základe zmluvy o pôžičke, spláca hypotéku, odstráni „bremeno“ (v nových budovách to vlastne nie je bremeno, pretože zatiaľ neexistuje žiadny objekt a pečiatka na DDU je „hypotéka podľa zákona“). Byt tak prestáva byť hypotékou a potom je už znovu vydaný kupujúcemu (postúpenie práv). Po uvedení domu do prevádzky kupujúci už vystaví osvedčenie o vlastníctve. ““

Hlavný rizikový faktor pri kúpe bytu na prevod práv možno nazvať spoľahlivosť staviteľa , считают в «Национальной Недвижимости». «Вы должны быть уверены, что дом будет сдан в сроки, указанные в договоре долевого участия, — заявил Дмитрий Пантелеймонов. — Также нужно проверить факт исполнения продавцом/инвестором обязательств по оплате перед застройщиком или предыдущим собственником. Как правило, это подтверждается актом о выполнении финансовых обязательств, который подписывают застройщик и инвестор. Ak je v reťazci transakcií viac odkazov, je potrebné pre každú z nich overiť splnenie platobných povinností. “

„Je tiež potrebné venovať pozornosť ako investor splnil svoje platobné povinnosti : platbou v hotovosti, započítaním za vykonanú prácu, zmenkou alebo iným spôsobom, “odporučil Panteleimonov. - Ak kupujete byt od právnickej osoby, požiadajte o dokumenty potvrdzujúce oprávnenie podpisujúcej osoby na dokončenie tejto transakcie. Generálny riaditeľ niekedy nemá v charte organizácie oprávnenie odcudziť majetok. V prípade uzavretého podielového investičného fondu sú také riziká minimálne, pretože všetky transakcie vyžadujú predchádzajúci súhlas osobitného depozitára alebo investičného výboru. ““

Samostatný faktor je cenový problém , „Pri kúpe bytu postúpením pohľadávky získate nárok na sumu uvedenú v prvej zmluve o vlastnom imaní. Zvyčajne je oveľa nižšia ako cena, ktorú platíte investorovi. To znamená, že v prípade oneskorenia pri uvedení domu do prevádzky a právnych sporov s developerom bude základnou cenou pre výpočet všetkých pokút a penále vo váš prospech cena zmluvy medzi developerom a prvým vlastníkom, a nie cena, ktorú ste zaplatili investorovi, “uviedol v časti„ Národná nehnuteľnosť. ““

Ako sa zmenil trh

Počet bytov predaných na základe postúpenia práv sa v poslednom čase výrazne znížil v Moskve a Moskovskom regióne, ktoré sa nachádzajú v realitných kanceláriách Est-a-Tet, Best-Newbuilding a National Real Estate. „Pred dvoma rokmi sa počet ľudí s voľnými peniazmi znížil, čo nemohlo ovplyvniť dopyt a ovplyvniť investorov. Podiel na ďalšom predaji sa znížil - až 20% ľudí nakoniec opustilo investičné bývanie pre svoje bydlisko, “informovala spoločnosť RBC Real Estate riaditeľka obchodného oddelenia agentúry Est-a-Tet Valery Ruchiy.

Od januára 2015 súkromní investori (t. J. Fyzické osoby a malé právnické osoby) prakticky neinvestovali do nových budov, je si istý, že Dmitrij Panteleimonov. „Na trhu naďalej pôsobia veľkí investori (právnické osoby a uzavreté podielové fondy), ale podiel investícií do bývania sa výrazne znížil,“ uviedol expert. - To platí najmä pre ekonomickú triedu Moskovského regiónu. V roku 2017 sa takéto transakcie uskutočnili iba v prípadoch, keď pomer „cena / likvidita objektu / spoľahlivosť developera“ bol zjavne výhodný. S investíciami do moskovských projektov je situácia lepšia, ale nie oveľa. “

V mnohých významných projektoch môže byť výnos oveľa vyšší ako pri bankových vkladoch (asi 11% v niektorých projektoch komfortnej triedy a až 17% v prémiovej triede), pre súkromných investorov je však ťažké takýto objekt vypočítať a predpovedať, čo bude na začiatku predaja. predaje, uvedené v časti „Najlepšia nová výstavba“. „Mnoho ľudí sa rozhodne kúpiť novú budovu až po tom, ako sa ubezpečí, že výstavba prebieha dynamicky a že objekt je vo fáze inštalačných prác. V takom prípade nebude zákazka taká rentabilná [pre predajcov], “vysvetlila Irina Dobrokhotová.

"Všeobecne platí, že od roku 2015 môžeme hovoriť o dlhom poklese na trhu s nehnuteľnosťami na bývanie," uzavrel Dmitrij Panteleimonov. - Tento trend bude pokračovať aj v nasledujúcich rokoch. Je to z niekoľkých dôvodov: prekročenie ponuky nad dopytom, následky demografickej krízy v deväťdesiatych rokoch, ako aj nadchádzajúca obnova, ktorá trh nejakým spôsobom upraví kvôli veľkému objemu bývania, ktoré vstúpi na trh. ““

Čo je výhodnejšie: predať dom sami alebo prostredníctvom agentúry

Za posledných 10 rokov sa tak veľa realitných kancelárií vytvorilo, že je nemožné ich spočítať. Len v Moskve je ich viac ako 2 000! Na podnet moskovského cechu sa stal aj profesionálny sviatok - deň realitnej kancelárie (19. decembra).

Predpokladajme, že na základe rady známych alebo reklamy na internete si vyberiete agentúru, uzavriete s ním dohodu a začnete čakať, kým sa k vám dostane kupujúci. Ako dlho bude čakať? Mesiac? Two? Možno šesť mesiacov? Bude zbytočne hľadať v zmluve podmienky predaja - s najväčšou pravdepodobnosťou sú nejasné alebo s veľkými právnymi výhradami. Je samozrejme možné vypovedať zmluvu z dôvodu predĺžených období, ale ako to možno urobiť úradne, ak nie sú v zmluve uvedené? S najväčšou pravdepodobnosťou - nič.

Tip 1 - nečakajte, že dom predáte prostredníctvom realitnej kancelárie rýchlejšie ako pri nezávislom predaji. Ľudia s väčšou pravdepodobnosťou kupujú nehnuteľnosť priamo od vlastníka.

Okrem toho existuje vynikajúci právny trik - „koordinácia hodnoty nehnuteľnosti na predaj“. To znamená, že hodnotu vášho domova určí údajne nezávislý odhadca, ktorý je pravdepodobne zamestnancom agentúry na čiastočný úväzok. Takáto odhadovaná hodnota bude jasne pod úrovňou trhu. Na otázku, ako samostatne vyhodnotiť dom pred predajom, sa vrátime.

Realitné kancelárie tiež môžu „stráviť noc“ - to znamená, že okrem provízie od predávajúceho (1 - 5% z hodnoty transakcie), agentúry (najmä tie najvyššie) radi odoberajú aj skrytú províziu od kupujúceho, čím zvyšujú hodnotu vášho majetku, a tým aj podmienky.

A - posledný. Pri príchode do realitnej kancelárie neviete, kto bude na vašej transakcii pracovať, a ak zistíte, nikto vám to nepovie - je to skúsený špecialista alebo stážista, ktorý sa naučí umenie predaja vo vašom vlastníctve.

Tip 2 - samopredaj je výhodnejší ako prostredníctvom agentúry. Aspoň veľkosť provízií (50 000 rubľov alebo viac).

Aké dokumenty sú potrebné pri predaji domu

Začnite predávať svoj domov prípravou dokumentov:

  1. Katastrálny pas pre dom a pôdu,
  2. Notársky súhlas manžela alebo manželky s predajom domu,
  3. Zákon uvedenia domu do prevádzky,
  4. Osvedčenie Federálnej daňovej služby o neexistencii dlhu na majetku,
  5. Osvedčenie od správcovskej spoločnosti (ZHEK) o neexistencii dlhov za účty za energie,
  6. Povolenie na výstavbu a projektovanie domu (ak existuje),
  7. Výpis z USRN. Dokument, aj keď je platený, je veľmi užitočný v procese predaja. Napríklad pomáha kupujúcemu dokumentovať jeho právo vlastniť dom, ako aj ho presvedčiť o neprítomnosti zatknutí, zaťaženia a iných problémov s domom a pozemkom. Inými slovami: úradný výpis z Rosreestru pomáha pri rozhodovaní o kúpe.

Rosreestr pošle výpisy z USRN do 3 dní (sú oneskorenia). Ak chcete prijímať informácie rýchlejšie, odporúčame vám objednať si výpisy priamo prostredníctvom rozhrania Rosreestr API - takže dostanete dokument do jednej hodiny. Cena je rovnaká - 250 rubľov, oficiálne údaje pochádzajú z USRN Rosreestr a potvrdzuje sa elektronickým digitálnym podpisom registrátora (EDS).


Výpis z USRN, ktorý som nedávno objednal prostredníctvom rozhrania Rosreestr API

Ako pripraviť dom na predaj

Príprava domu môže byť fascinujúcou činnosťou, ktorá vám otvorí dizajnéra, architekta a obchodníka. Urobte z domu atraktívny objekt a odlíšte sa od ostatných jedinečným dotykom. Môže sa jednať o veternú lavicu na streche, krásnu kovanú bránu, čerstvo oplotený plot, útulnú lavicu alebo módnu poštovú schránku pri vchode. Dom a blízko domu by mali byť čisté a upratané.

Niekoľko jednoduchých tipov:

  • Pred predajom domu odporúčam vykonať malú kozmetickú opravu: zbavte sa prasklín, škvŕn, triesok, škrabancov, lepidla na tapety, stropov na oplachovanie atď.,
  • Ozdobte najviditeľnejšie miesta v dome jasnými závesmi, vázou s kvetinami alebo nástenným svietnikom,
  • Zdôraznite pozitívne aspekty miestností a priestorov. Napríklad jeden je slnečný, druhý je útulný, tretí je ideálny pre knižnicu alebo kanceláriu, ak tam presuniete stôl a umiestnite niekoľko políc,
  • Pozerajte sa na svoj vlastný domov očami kupujúceho.

Tip 3 - Psychológovia tvrdia, že ľudia sa rozhodujú o nákupe počas prvých 15 sekúnd. Záujem kupujúceho stále na ceste do domu.

Fasáda domu pripraveného na predaj by mala vyzerať asi takto

Ako zarobiť peniaze na predaj bytov?

Ďalší predaj bytov po kríze opäť nadobúda dynamiku. Prečítajte si o tom, ako zarobiť peniaze na opätovný predaj bytov, aký spôsob výberu a aké zručnosti sú potrebné.

obsah:

V Európe a USA je už dlho populárny rýchly predaj nehnuteľností alebo „preklápanie“. V Rusku sa tento druh podnikania začína zakoreniť v dôsledku ťažkostí, ako sú:

V Európe a USA je už dlho populárny rýchly predaj nehnuteľností alebo „preklápanie“. V Rusku sa tento druh podnikania začína zakoreniť v dôsledku ťažkostí, ako sú:

  • veľké investície na začiatku,
  • vysoké riziko, že nebude predávať nehnuteľnosť za požadovanú cenu,
  • jemnosti právnych predpisov a trhu s nehnuteľnosťami.

Avšak tí, ktorí študovali tému a nepodnikli unáhlene kroky, našli tekuté predmety na nákup, obchádzali konkurentov a úspešne zarobili.

Ako začať zarábať peniaze na predaj nehnuteľností

Výnosy z ďalšieho predaja nehnuteľností by sa mali začať registráciou podniku.

Jednotlivec si samozrejme môže kúpiť aj byty. Nezabudnite, že príliš časté transakcie môžu upozorniť daňový úrad.

Okrem toho zaplatíte viac daní (13% z hodnoty predaja), ako keby ste vydali IP. Daňový odpočet môže byť prijatý iba raz a na obmedzenú sumu podľa zákona.

Ako vypočítať optimálne náklady na dom

Správne hodnotenie domu pred predajom je polovica úspechu. Precenenie vášho majetku vedie k strate času a podcenenie vás zbavuje peňazí, ktoré, ako viete, sa príliš nestávajú.

Tip 4 - nezabudnite, že hodnota vášho domu je určená iba životnou úrovňou v okolí. Inými slovami, čím bohatší sú vaši susedia, tým je váš dom drahší.

Pri posudzovaní hodnoty nehnuteľností existujú dva prístupy:

  1. Nákladový prístup, ktorý spočíva v určení nákladov na kúpu toho istého pozemku a výstavbe podobného domu so zreteľom na jeho odpisy,
  2. Porovnávacie, kde porovnávate svoj dom s rovnakými domami na predaj. Čím viac porovnaní nájdete, tým presnejšie môžete určiť trhovú cenu.

Tip 5 - v procese komunikácie s kupujúcim zistite skutočné dôvody nákupu a zamerajte sa na ne. Ak kupujúci kúpeľ milujú, nezabudnite ho ukázať, alebo ukázať miesto, kde môže byť vaňa postavená.

Výber daňového systému

Najvýhodnejšou možnosťou je zjednodušený daňový systém „Príjem mínus náklady“. V takom prípade zaplatíte tento rozdiel 15%.

Ako vyplýva z tabuľky, úspory sú značné. Môžete pokojne pokračovať vo svojom podnikaní, ukázať zákazníkom, že pracujete oficiálne a legálne, evokujúc ich dôveru, a nebudete sa báť pokút za nezákonné obchodné činnosti.

Väčšina obyvateľov na ďalší predaj vidí dohodu ako investície.

Predpokladá sa, že máte dosť peňazí na kúpu bytu. Mali by zahŕňať možné náklady na administratívu, opravy a platby za účty.

Namiesto nákupu prvého bytu alebo domu, s ktorým sa stretnete, musíte analyzovať trh s nehnuteľnosťami vo vašom regióne a meste.

Vykonávame výskum

  1. Pozrite sa, ako sa rôzne nehnuteľnosti predávajú, v závislosti od nasledujúcich ukazovateľov:
  • typ budovy
  • trieda bytov
  • umiestnenia
  • sezónnosť.
  1. Dopyt a ponuka nových budov a sekundárneho bývania sa musia hodnotiť osobitne.
  2. Posúdiť situáciu na trhu vývojárov a realitných kancelárií.

Niektorí bezohľadní vývojári tak pokazili svoju povesť, že ich byty sa predávajú oveľa horšie, a to napriek umiestneniu v dobrej oblasti a zľavám. To platí najmä, ak plánujete kúpiť byt v rozostavanom dome.

Po takejto analýze budete môcť predstaviť približné rozpätie cien bytov určitej úrovne a stavu, aby ste pri predaji nepreplatili vzduch a nestratili peniaze.

3. Kúpa hotového bytu s dekoráciou alebo bez nej.

Ak chcete zarobiť peniaze na predaj bytov, môžete tretiu možnosť okamžite zamietnuť. Nie je ľahké predať hotový nový byt nad cenu developera, a to sa dá urobiť až po niekoľkých rokoch, keď (a ak) to stúpne.

Faktom je, že takýto byt sa bude predávať už na sekundárnom trhu, aj keď v ňom ešte deň nežijete. Je ťažšie získať hypotéku na taký dom, preto je už pre kupujúcich menej atraktívny.

Je dôležité pochopiť, že aj sumy, ktoré som uviedol ako príklad, je možné získať iba vtedy, ak ste na trhu dobre oboznámení.

Ak považujete nové budovy za predmet podnikania, starostlivo skontrolujte vývojára a zhodnoťte likviditu transakcie dlho pred jej implementáciou. Dokonca ani ten najlepší byt nemusí nikto potrebovať, ak sa k nemu potrebujete dostať na tri jelene.

A okamžite sa zamerajte na jednoizbové, dvojizbové byty a štúdiá, pretože je oveľa ťažšie zarobiť peniaze na ďalší predaj veľkých bytov. Sú drahšie a dopyt po nich je nižší, takže proces predaja sa môže oneskoriť.

Napriek tomu, že toto podnikanie nie je v našej krajine príliš bežné, v ňom existuje konkurencia. Neexistuje toľko výhodných možností pre byty a mnoho z nich sa ani nedostane na otvorený trh a zostáva v uzavretých základniach realitných kancelárií.

Ak prístup k takýmto zdrojom môžu získať iba odborníci v oblasti nehnuteľností, potom podlahy pre bankrot sú otvorené pre všetkých, a nájdete na nich stovky možností pre tekuté byty.

Mimochodom, konkurencia na trhu s bankrotmi je výrazne nižšia ako pri priamom nákupe bytov na ďalší predaj.

Ako je to možné, vzhľadom na zjavnú výhodu, ktorú predstavuje kúpa bytu za cenu 50 - 70% pod trhom? Zatiaľ málokto vie o tejto možnosti alebo nechápe, odkiaľ také nízke ceny pochádzajú z aukcie, a dozviete sa o tom z videa s našim odborníkom.

Viac informácií o organizácii výberových konaní ao najlepších stratégiách nákupu bytov, domov a konkurzných automobilov hovoríme na bezplatnej hlavnej triede:

Kliknite na tlačidlo a zaregistrujte sa na bezplatný workshop, kde sa dozviete viac o 5 krokoch formulácie Dr. Watsona, ako nakupovať autá, byty a domy za bankrot so zľavou 50 - 90%!

Faktory ovplyvňujúce hodnotu domu (dôležité)

  1. Právna čistota (existujú všetky potrebné dokumenty, dom je oslobodený od práv tretích osôb, nie je zastavený nikomu a nie je v zatknutí),
  2. Oblasť bydliska (čím bohatší sú vaši susedia - tým drahší je váš dom),
  3. Umiestnenie domu (ekológia, krajina, začiatok ulice alebo koniec, blízkosť nádrže alebo parku, vzdialenosť od diaľnice),
  4. Technický stav domu (rok výstavby, poškodenia, vzhľad),
  5. Inžinierske siete (kúrenie, elektrina, plyn, voda, kanalizácia, internet),
  6. Infraštruktúra okolo domu (prístupové cesty, obchody, škola, materská škola, nemocnica),
  7. Pripravenosť na obchod (nikto nie je v dome zaregistrovaný a nikto nežije).

Tip 6 - nezabudnite, že kľúčovými faktormi pre kupujúceho nebudú výhody domu, ale jeho nevýhody. Vyhodnoťte vopred okolnosti, ktoré vás môžu prinútiť získať zľavu (hluk prechádzajúcich elektrických vlakov, zlá cesta, železná voda atď.) A zvýšiť cenu o veľkosť navrhovanej zľavy.

Ako odoslať účinnú reklamu na predaj

Najprv dajte svojim susedom a priateľom vedieť o vašich zámeroch - šanca predaja prostredníctvom „slnečnej šaty“ je pomerne vysoká. Najefektívnejším spôsobom predaja domu je však umiestniť reklamu na internet (čas na reklamu v novinách uplynul - nestrácajte čas).

  1. Zaregistrujte sa na webovej stránke Avito.ru a získajte prístup k svojmu osobnému účtu. V sekcii „nehnuteľnosť“ bude možné zdarma umiestniť iba jedno oznámenie, ale nemusíme,
  2. Odfoťte 10-15 fotografií vo vysokom rozlíšení. Okrem toho odporúčam natočiť video, ale do Avita môžete video pridať iba ako odkaz na YouTube, čo nie je vždy vhodné,
  3. Opatrne vyberte umiestnenie domu na mape. Ak sa dom nachádza v blízkosti obchvatu, môžete označiť, že sa nachádza v meste, a tým zvýšiť počet zobrazení reklamy,
  4. Existujú platené služby, pomocou ktorých môžete zvýrazniť svoju reklamu farebne alebo pridať rám, ale neodporúčam vám na to míňať peniaze. Jediná vec, ktorá funguje, je vyhľadávanie. Je lepšie urobiť zvýšenie v pondelok alebo utorok, keď je maximálna aktivita používateľa,
  5. V reklame uveďte iba technicky dôležité informácie: dostupnosť komunikácií, infraštruktúra, typ materiálu steny, typ strechy, rok výroby, počet poschodí, plocha, veľkosť, počet izieb a kúpeľní. Frázy ako: malebné miesto, tiché, pohodlné, krásne - v opise reklamy nie sú potrebné. Je to čisto váš osobný názor, píšte iba fakty. Okrem toho nepoužívajte šablóny, ako napríklad: súrne, vyjednávajúce, nerušia sprostredkovateľov, ale určite uveďte, že ste vlastníkom,
  6. Uveďte skutočnú hodnotu domu v reklame a určite to nestojí za to umiestniť reklamu bez ceny. Bez ceny - bez dopytu,
  7. Nekomplikujte reklamy na rovnakom webe a ak zistíte, že vaše vlastníctvo predáva niekto iný ako vy, neváhajte sa sťažovať na duplikátnu reklamu na podporu Avita.

Príklad reklamy: Predám dom z blokov kremičitanu kremičitého z roku 2009 2 poschodia + podkrovie. 1. poschodie kuchyňa - 20 m² / m, hosťovská izba - 15 m² / m, kúpeľňa pre hostí - 3 m2 / m. 2. poschodie izba - 20 m² / m, detská izba №1 - 15 m² / m, detská izba №2 - 15 m² / m, kúpeľňa s vaňou - 10 m² / m. Автономное газовое отопление, центральное водоснабжение и канализация. Асфальтированная дорога до участка. Сделан качественный ремонт, установлена итальянская сантехника. Двор выложен плиткой, посажены плодовые деревья, есть зона барбекю и баня на дровах. В собственности больше 5 лет. Собственник.

Совет 7 — чем больше будет показов дома, тем быстрее будет продажа. Pokúste sa zobraziť každý prichádzajúci hovor potenciálneho kupujúceho.

Ako dlho trvá predaj domu

Takže potenciálny kupujúci vás začal volať zmiešaný s realitnými kanceláriami. Podľa mojich pozorovaní, aby ste našli skutočného kupujúceho, budete musieť urobiť 5 až 20 zobrazení, to znamená získať 10 až 50 prichádzajúcich hovorov. Plánujete minúť 2 až 6 mesiacov na predaj vidieckeho domu.

Okrem toho buďte pripravení na 2 týždne (zvyčajne je táto lehota určená na prevod domu na nového majiteľa), aby ste sa odhlásili a opustili predaný dom.

Tip 8 - ak je predaj oneskorený: znížte cenu alebo odstráňte dom z predaja a znovu ho umiestnite v hlavnej sezóne (marec - apríl a október - november).

Kupujúci je nájdený, cena domu je stanovená, zostáva iba správne zariadiť predaj domu v Rosreestri. Pre obe strany je to posledný a najdôležitejší krok.

Vezmite prosím na vedomie, že pri predaji domu kupujúci získava právo na využívanie príslušného pozemku za rovnakých podmienok ako predajca nehnuteľnosti. To znamená, že ak bolo vlastníctvo domu zaregistrované v Rosreestri, nový majiteľ sa automaticky stáva nájomcom v prenájme za rovnakých podmienok ako starý nájomca - nazýva sa to univerzálna sukcesia.

Aké dane z predaja domu budú musieť platiť

Daňové právne predpisy Ruskej federácie ustanovujú platenie dane z príjmu pri predaji nehnuteľností fyzickými osobami, ktoré ich vlastnia menej ako 5 rokov - 13% hodnoty uvedenej v zmluve.

Tip 9 - niekedy je výhodnejšie predať dom lacnejšie, kúpiť peniaze s týmito peniazmi alebo vložiť ich do banky, ako čakať na kupca za cenu, ktorú potrebujete. Ak dávajú peniaze - musíte predať.

Na záver

Samostatný predaj domu je nielen ziskový, ale aj užitočný. Po absolvovaní tejto „cesty“ navždy upevníte schopnosti predávajúceho, ktoré budete určite potrebovať pri kúpe a predaji akejkoľvek inej nehnuteľnosti. A posledný tip:

Tip 10 - sledujte globálne pohyby cien nehnuteľností, aby ste ich predali, keď je to drahé, a odkúpte ich späť, keď je to lacné.