Užitočné tipy

Kedy je lepšie prenajať si a kedy prenajať byt?

Je možné zarobiť si dobré peniaze prenájmom prímestského bývania? Ako neskôr ľutovať zbytočnú investíciu? Ako nájsť klientov na dlhodobé ubytovanie a stále nie je v červenej farbe? Postavte dom alebo kúpte, čo je lepšie? Moskovčania unavení zo života v kamennej džungli, čo najviac chcú, pohodlie alebo súkromie?

V tomto článku sa pokúsime nájsť odpovede na tieto ďaleko od jednoznačných otázok.

Dom na prenájom. Postavte sa alebo kúpte?

Pred prenajímaním prímestskej nehnuteľnosti by sa táto nehnuteľnosť mala najskôr kúpiť alebo postaviť (pričom na predmestí musí byť pozemok). Vzniká dilema: čo bude výhodnejšie a rýchlejšie sa vyplatí?

Odborníci tvrdia, že kúpiť chalupu alebo chalupu na ďalší prenájom je absolútne hlúpe. Dokonca aj najlacnejší dom v hodnote 2,5 - 3 milióny rubľov sa vyplatí v najlepšom prípade za 12 - 15 rokov.

Každý chce, samozrejme, získať vysoké príjmy z prenájmu. Malo by sa však pochopiť, že drahé domy v elitných dedinách sú vlastníkmi najčastejšie prenajímané kvôli dočasnému premiestneniu do zahraničia alebo do iného mesta. A tu nehovoríme o podnikaní - má sa starať o bývanie a platiť za služby, aj keď majitelia samozrejme získajú dobrý zisk.

Musíte tiež vziať do úvahy, že v prípade veľmi drahého veľkoplošného domu bude ťažké nájsť nájomcu na dlhodobý pobyt. Predtým to boli hlavne cudzinci. Dnes, bohatí ruskí podnikatelia a úradníci - verejnosť je extrémne uzavretá.

Neodporúča sa uzatvárať krátkodobé dohody o elitnom bývaní, čo ohrozuje pokazený nábytok a stratu celkového reprezentatívneho vzhľadu vašej chaty.

Teraz je na trhu s prenájmom najväčší dopyt po malých chatkách s rozlohou do 100 metrov štvorcových. m. a vo vzdialenosti nie viac ako 20-30 km od Moskvy. Ak vlastníte taký pozemok, aj malý (od 6 do 10 hektárov), môžete si postaviť lacný, ale elegantný dom na prenájom - táto možnosť bude zaujímavá pre nájomcov s vysokou mierou pravdepodobnosti.

Ak sa pozemok nachádza vo väčšej vzdialenosti (od 60 km od Moskovského okruhu a vyššieho stupňa), potom „obťažovanie“ staveniska nemá zmysel, pretože nie je výhodné odovzdať takúto nehnuteľnosť.

Po rozhodnutí postaviť dom na prenájom je lepšie nevenovať pozornosť lacným rámovým alebo panelovým panelovým domom - často nie sú vyrobené z najkvalitnejších materiálov. Sýtený betón je najlepší stavebný materiál, veľmi dobre udržuje a udržuje teplo, má dlhú životnosť a je celkom cenovo dostupný. Používanie stromu je veľmi drahé, taký dom sa do 15 rokov nevyplatí.

Ako sa stať úspešným investorom a nestratiť peniaze?

Ako by sa to malo zohľadniť pri dodávke vidieckych domov, chát a letných chát?

Ak chcete mať stabilný príjem z prímestského bývania, musíte sa aspoň postarať o jeho prezentovateľnosť, malú vzdialenosť od hlavného mesta a samozrejme pohodlie.

Chaty a chalupy na Rublevke, na Novorizhsk a Mozhaisk stále zostávajú v dopyte. Ak nájdete nájomcov v dobrej viere, je celkom možné získať 100 až 150 000 rubľov mesačne z nájomného.

Dnes zamestnávatelia venujú veľkú pozornosť preťaženiu trás, mnohí z nich dostávajú každý deň prácu v Moskve. Okrem toho v prípade úspešného podnikania musíte sami hľadať nájomcov, keď pri kontakte s agentúrou riziko zisku klesne presne o polovicu.

Ako rýchlo nájsť nájomcu pre svoj dom, chalupu, chalupu?

Bývanie by malo byť úplne pripravené na bývanie, nevyžadovalo si opravu a malo by byť vybavené všetkým potrebným inštalatérskym a nábytkovým vybavením. Prázdne „sídla“, ktoré málokto rád. Nábytok by mal byť prirodzene nový alebo by mal vyzerať takto. Starý, opotrebovaný a nefunkčný hardvér výrazne zníži hodnotu prenájmu vášho domu alebo dokonca úplne odradí klienta.

Ak má obec, v ktorej sa nachádza vaša chata, rozvinutú infraštruktúru (obchody, škôlka, detské ihriská, zábavné komplexy), bude to obrovské plus, pretože najčastejšie sú zamestnávateľmi rodinní príslušníci.

V domácnosti by mali byť 3 alebo viac izieb - pre rodinných príslušníkov a pracovníkov údržby (aspoň to môže byť opatrovateľka).

Je dobré, ak sa chata nachádza na malebnom mieste (v blízkosti lesa, pri vodnej nádrži). Na takýchto miestach nebudete musieť dlho hľadať nájomcov. Dopyt tiež zvýši malý ovocný sad na pozemku, záhrada s plodmi ovocia a ovocnými kríkmi.

Typický obrázok

Segment prenájmu je najviac ovplyvnený sezónnosťou.

Na jeseň dosahuje dopyt po nájomnom dome svoj vrchol: v auguste, septembri a dokonca aj v októbri dostávajú realitné kancelárie veľké množstvo žiadostí od tých, ktorí chcú prenajať byt. Vzrušenie prichádza na úkor študentov, ktorí chcú nájsť byt alebo izbu, a zvýšenie prílivu návštevníkov, ktorí potrebujú nájsť prácu v Moskve. Okrem toho sa končí obdobie letných prázdnin a obchodná činnosť na trhu sa zvyšuje. V tomto období sa rozdiel medzi ponukou a dopytom zmenšuje a trh sa obracia k vlastníkovi. Na vrchole dopytu majú prenajímatelia možnosť prenajať si bývanie za výhodnejších podmienok. Niektorí vlastníci, ktorí využívajú situáciu, sa snažia prehodnotiť sadzbu pre existujúcich nájomcov. Zmluva nezakazuje zvýšenie cien, ak sa takéto rozhodnutie získa vzájomnou dohodou. V praxi to však veľa nefunguje.

Špičkové hodnoty sa postupne znižujú a rozdiel medzi objemom ponuky a dopytu sa opäť začína rozširovať. Podobná situácia je na jar úplne normálna. Apartmány sú neobsadené a toto obdobie je v porovnaní s pádom uvoľnené. Poznamenávam, že dopyt pretrváva počas celého roka, ale v niektorých mesiacoch je tento ukazovateľ väčší, v iných menej.

Samotný trh s prenájmom je dynamický: vždy sa nájdu zákazníci, ktorí musia zmeniť svoju obytnú plochu alebo životné podmienky tým, že sa presťahujú do iného bytu.

Potlač nestability

Faktor sezónnosti ovplyvňuje trh, nedávno však pozorujeme, že krivka dopytu sa začína vyhladzovať. Živým príkladom je posledný pokles trhu arény bytov v Moskve. Zaznamenali sme očakávaný nárast obchodnej činnosti, ale v tomto období nebol typický prudký nárast dopytu.

Musíte pochopiť, že existujú okolnosti, ktoré majú obrovský vplyv na trh. Medzi ne patria politické a ekonomické faktory, zmeny v oblasti migrácie. Musíte sa však na realitu trhu pozrieť oveľa širšie. Napríklad zvýšenie počtu pracovných miest a priemerných miezd v regiónoch, ktoré sme videli v posledných rokoch, môže mať vplyv aj na segment prenájmu v Moskve. Sťahovanie do iného mesta pri hľadaní nového zamestnania a možného zárobku často nemá z ekonomického hľadiska zmysel, pretože náklady na prenájom metropolitného bývania sú dosť vysoké.

Je možné, že vzhľadom na neistotu v ekonomike a súvisiace problémy bude tento pokles podobný predchádzajúcemu. Keďže by to malo byť v tomto ročnom období, očakávame zvýšenie počtu nájomných aplikácií, skrátenie času vystavenia bytu a možné zvýšenie nájomného, ​​ale nemusí dôjsť k prudkému skoku.

Pokiaľ ide o marec, teraz sme svedkami rastúceho dopytu na trhu s prenájmom v Moskve. To však zatiaľ nezrušuje rast objemu dodávok charakteristický pre tento čas. Navyše čoskoro očakávame príliv aplikácií od tých, ktorí plánujú prenajať byt na letnú sezónu. Ľudia, ktorí majú svoj vlastný dom alebo chalupu, si v lete prenajímajú mestské bývanie a presťahujú sa, aby žili mimo mesta, bližšie k prírode.

Nenechajte si ujsť:

Kde je lepšie postaviť chalupu na prenájom?

Stavbou domu v odľahlej dedine existuje riziko, že nájomcu nájdu, aj keď nie je ďaleko od Moskvy. Ľudia často nenájdu nájomníkov pre krásny, útulný dom s bazénom a dobre upraveným územím, ale nachádzajú sa na neúspešnom mieste.

Faktom je, že buď sa nachádza príliš ďaleko od ciest a autobusových zastávok, alebo v malej dedine, bez akejkoľvek infraštruktúry a vždy s opilými obyvateľmi. Je úplne jasné, že pozemok v takomto mieste bude stáť oveľa lacnejšie, a takto ušetríte, potom môžete zostať bez nájomcov a bez zisku.

Väčšina ľudí si pri prenajímaní vidieckeho domu chce byť istá svojou bezpečnosťou. V tomto prípade chránené oplotené chaty „vyzerajú“ výhodnejšie. Staré chaty tiež nie sú príliš vhodné na prenájom, pretože úroveň pohodlia a infraštruktúra bývania v týchto zariadeniach sú často veľmi žiaduce, nehovoriac o bezpečnosti.

Úspešný bytový dom. Čo by malo byť v ňom?

Ak sa rozhodnete pre výstavbu domu a zlepšenie pôdy, pre jeho následný prenájom by ste mali rozhodnúť o cieľovom publiku:

  • rodiny s deťmi
  • Cudzinci
  • osamelí starší ľudia atď.

Malé ihrisko prinesie do vášho majetku výhodu v očiach párov s deťmi. Malý altánok v tieni stromov - bude pre starších ľudí ďalším pohodlím.

Je dobré, ak vaša vidiecka chata má vlastný malý bazén, kúpeľňu alebo saunu. Nájomné zvýši aj parkovisko pre 2 - 3 autá.

Betónová alebo asfaltová cesta k domu (s možnosťou celoročného prístupu) je jedným z dôležitých faktorov. Ten, kto si predstaví, že bude musieť každý deň cestovať sto metrov po blate a zemi, môže dokonca odmietnuť úplne uspokojujúcu ponuku.

Ako vytvoriť pohodlné rozloženie?

Pri stavbe domu by ste si mali starostlivo zvoliť projektanta-architekta. Je vhodné uprednostniť už odporúčaného špecialistu, aj keď to bude stáť viac. Nevedení odborníci môžu na prízemí nakresliť penny projekt s jednou kúpeľňou, pričom budú minimálne tri poschodia alebo príliš malé okná, takže dom bude tmavý ...

Osobitná pozornosť by sa mala venovať schodom, nemali by byť príliš úzke a strmé. Musí existovať zábradlie - pohodlné, vyrobené z bezpečných materiálov (najlepšie z dreva), kované môžu byť pre deti nebezpečné.

Výbytky v budovách vo forme farebných okien a stien plnených oknami neprinášajú domu hodnotu, ale znížia ho.

Komunikačná funkčnosť

Pri výstavbe venujte osobitnú pozornosť komunikáciám, aby väčšina peňazí neskôr nešla na ich údržbu a opravy. Používajte kvalitné a odolné materiály - tieto náklady sa vyplatia.

Majte na pamäti, že priemerné náklady na údržbu chaty na predmestí stoja mesačne od 200 do 1 000 dolárov.

prevedenie dokumentov

Pri uzatváraní dohody by ste mali správne vypracovať pracovnú zmluvu. Ak sa dom prenajíma na obdobie kratšie ako jeden rok, uzatvára sa krátkodobý prenájom.

Takáto dohoda nestanovuje:

  • Vysporiadanie prechodných obyvateľov, ktoré neboli pôvodne uvedené v zmluve,
  • schopnosť uzavrieť nájomnú zmluvu,
  • schopnosť zmeniť nájomcu,
  • nájomca nemá právo predĺžiť dobu nájmu,
  • majiteľ nemá príležitosť na súde požiadať o oneskorenie pri ukončení zmluvy.

Pri prenose kľúčov je nevyhnutné uzatvoriť akceptačné osvedčenie, aj keď si dom prenajmete cez víkendy a sviatky. Zároveň je lepšie nebyť príliš lenivý a uviesť v ňom všetky cenné veci a majetok, predpisovať pokuty za ich poškodenie. V opačnom prípade hrozí majiteľovi pri príchode nebezpečenstvo, že získa chalupu s rozdrveným alebo rozdrveným povrchom.

Čo je výhodnejšie: dlhodobý prenájom alebo denne?

Bezpochyby, prenájom domu, chaty alebo chalupy cez deň si môžete zarobiť veľmi dobre.

Ale majte na pamäti, že musíte všetok voľný čas venovať malým organizačným záležitostiam:

  1. zapojiť sa do upratovania alebo najať čistiacu spoločnosť,
  2. neustále hľadať nových zákazníkov a kontrolovať ich vyrovnanie a vysťahovanie,
  3. vypracúva dokumenty na prenájom, vedie evidenciu hotovosti,
  4. rýchlo vyriešiť malé domáce problémy.

Prax ukazuje, že väčšina nájomcov, ktorí pracujú v oblasti denného nájmu a ktorí stavajú (alebo prenajímajú) niekoľko domov, zvyčajne najíma manažéra, aby im pomohol.

Majte na pamäti, že na tomto trhu existuje veľká konkurencia. S rozvojom internetu sú nájomcom denne k dispozícii tisíce ponúk. Chaty s jedinečným dizajnom a dizajnom sú najobľúbenejšie spomedzi „denných nájomcov“. Ak je váš dom postavený podľa štandardného projektu, bude ťažké ho prejsť.

Koľko si môžete zarobiť prenájmom domu alebo chaty?

Prenájom domu na predmestí s rozlohou 100 - 150 metrov štvorcových. m, v priemere môžete zarobiť 5-10 tisíc rubľov za deň. Najviac „jackpot“ pre majiteľa sú novoročné sviatky. Tu môžete zarobiť až 50 - 100 tisíc rubľov za deň.

Prečo teda, ak je to výhodné, dáva väčšina majiteľov nehnuteľností prednosť pred dlhodobým prenájmom?

Denné nájomné predstavuje veľa rizík:

  • častejšie čistenie a opotrebovanie „spotrebného materiálu“: bielizeň, uteráky, koberce atď.,
  • menej zodpovedný prístup nájomcov, ktorí za sebou zanechajú oveľa viac zlomov a poškodení cieľa, čo majiteľovi sľubuje častejšie náklady na opravu,
  • vysoké opotrebenie nábytku - jeho reprezentatívny vzhľad trvá najviac rok alebo dva,
  • kazenie a strata vecí
  • vandalizmus a dokonca aj požiare nie sú neobvyklé.

Preto, ak si prenajímate svoj dom cez deň, odporúča sa poistiť nehnuteľnosť aj nehnuteľnosť.

Dlhodobejší prenájom je oveľa pohodlnejší. V tomto prípade existuje malá šanca, že sa domu stane niečo zlé. Okrem toho je to pre majiteľa konštantný predvídateľný mesačný príjem bez „nadmerných hemoroidov“.

Ak sa chcete stať úspešným podnikateľom na trhu prenájmu prímestského bývania, musíte vziať do úvahy nasledujúce faktory:

  1. K domu vedie dobrá, nie frekventovaná cesta. Najobľúbenejšie destinácie na predmestiach: Rublevo-Uspenskoye, Mozhayskoye, Nová Riga, Kyjevskoye, Ostashkovskoye a Jaroslavľ. Prímestské bývanie na východe a juhu moskovského regiónu nie je absolútne žiadané,
  2. Malá plocha je dosť - od 6 do 12 hektárov, ale je dôležité, aby bola dobre udržiavaná a upravená. V ideálnom prípade by malo mať: kúpeľ, altánok, gril, miesto na oddych,
  3. Vzdialenosť chaty od Moskovského okruhu je v prípade dlhého prenájmu maximálne 30 km, v zime najviac 15 km,
  4. Plocha domu - nie viac ako 120 - 150 štvorcových. m
  5. Dodatočné vybavenie: garáž, kúpeľ, betónové schodisko, bazén sú vítané a majú pozitívny vplyv na cenu prenájmu,
  6. Budeme radi, ak v chate: priestranné izby, niekoľko kúpeľní, teplé steny a pekný výhľad,
  7. Dôležitým faktorom je dobrá ekológia a životné prostredie. Ideálne je les, rieka alebo rybník v pešej vzdialenosti,
  8. Miesto by malo byť oplotené a dedina by mala byť strážená,
  9. Dobrí susedia.

Je potrebné si uvedomiť, že nie je absolútne rentabilné kúpiť si chalupu alebo chalupu, ktorá sa má prenajať neskôr - návratnosť je príliš veľká. Ale ak už vlastníte pozemok, potom sa to všetko zmení.

Náklady na výstavbu malej zástavby (120 - 150 štvorcových M) sú 1 - 2 milióny rubľov, čo umožňuje návratnosť investície po dobu najviac 3 až 4 rokov. Hlavná vec - nešetrite na dodávateľoch, materiáloch a komunikácii - to sú absolútne oprávnené náklady, ktoré vašej chate umožnia vytvárať príjem po mnoho rokov.

Pozrite si video: 7 krokov, ako výhodne predať nehnuteľnosť - ARCHEUS sieť realitných kancelárií (August 2019).