Užitočné tipy

Ako skontrolovať nájom

Fázy a vlastnosti procesu prenájmu kancelárií a iných priestorov pre obchodné činnosti upravuje a upravuje 34. kapitola Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Podľa súčasného zákona musia byť všetky nuansy a podmienky nájmu jasne uvedené v zmluve uzavretej medzi nájomcom a prenajímateľom. Mimochodom, prenájom kancelárií od vlastníka v Moskve bez sprostredkovateľov je k dispozícii na adrese http://www.realty-inform.ru/arenda_ofisa/ pre všetkých.

Medzi hlavné zodpovednosti osoby, ktorá prenajíma priestory, patrí udržiavanie oblasti v správnej forme av prípade potreby vykonávanie veľkých opráv. Nájomca je povinný vykonávať kozmetické opravy, udržiavať čistotu a platiť priebežné náklady na údržbu.

Ostatné podmienky prenájmu komerčných nehnuteľností sú stanovené v zmluve. Zároveň je vhodné prilákať kompetentného právnika, ktorý pomôže zistiť možné budúce porušenia zo strany prenajímateľa a nájomcu.

Ako skontrolovať majiteľov

V súčasnosti sa aktívne praktizuje prenájom priestorov pre kancelárie a iné komerčné účely. To vyvolalo pravidelný výskyt prípadov podvodu a nečestného prístupu prenajímateľa k nájmu. Pri výbere prenajatej oblasti sa odporúča:

  • venovať pozornosť spätnej väzbe ostatných nájomcov a názorom osôb, ktoré sú v priamom kontakte s prenajímateľom,
  • vyberte si prenajímateľa, o ktorom môžete získať informácie a údaje,
  • Odporúča sa odmietnuť prenajať si nehnuteľnosť aj za najvýhodnejších podmienok, ak o prenajímateľovi nie je nič známe,
  • Je potrebné poznamenať, že zodpovední a vážni majitelia alebo osoby, ktoré ich oficiálne zastupujú, sú otvorené pre komunikáciu, diskusiu a jasne odpovedajú na položené otázky,
  • Odporúča sa odmietnuť služby prenajímateľov ponúkajúcich spoluprácu bez vytvorenia a podpísania zmluvy.

Pred uzavretím nájmu je povinné:

  • uistite sa, že prenajatý majetok skutočne vlastní prenajímateľ alebo že má zákonné práva na jeho prenájom. Potvrdenie môže slúžiť ako osvedčenie, výpis z Jednotného štátneho registra podnikov a ďalšie technické dokumenty,
  • nájomca musí skontrolovať, či priestory majú potrebné inžinierske siete a systémy, pretože majiteľ objektu nemá záujem o to, či je nájomcovi poskytnutá elektrina alebo voda.

Tieto jednoduché tipy vám pomôžu nebyť podvedený a skontrolovať prenajímateľa. Pred podpísaním zmluvy si musíte pozorne prečítať všetky jej body. Ak sú pochybnosti aspoň o jednom návrhu, je najlepšie konzultovať s právnikom.

Ako skontrolovať spoľahlivosť nájomcu

Každý prenajímateľ chce minimalizovať čas strávený sledovaním, dostávať stabilný príjem a nechce mať problémy spojené s prenájmom svojho majetku.

Spoľahlivosť nájomcu závisí od jeho osobnej kvality a finančnej situácie. Preto je pred podpísaním zmluvy nevyhnutné:

  • Naučte sa obchodné skúsenosti: koľko rokov spoločnosť alebo jednotlivec existuje, obchodná sféra, vyhliadky.
  • Skontrolujte všetky dokumenty. Bez ohľadu na dôveru nájomcu by sa mal zanedbávať a ignorovať štandardný postup kontroly všetkej potrebnej dokumentácie týkajúcej sa osoby samotnej a jej podnikania. Musíte sa ubezpečiť, že všetky predložené dokumenty patria osobe, ktorá bude po uzavretí zmluvy označená ako nájomca.
  • Názory ostatných. Odporúča sa opýtať, kde si osoba prenajala oblasť skôr, a kontaktovať predchádzajúcich majiteľov, aby zistili informácie o solventnosti a ďalšie informácie týkajúce sa spoločnosti alebo jednotlivého podnikateľa.
  • Neprenajímajte priestor ľuďom, ktorých podnikanie súvisí s nezákonnými a pochybnými činnosťami.

Pri vytváraní a plnení zmluvy je nevyhnutné dodržiavať všetky požiadavky a normy súčasnej legislatívy. V zmluve je potrebné uviesť klauzuly, ktoré upravujú používanie nástrojov ovplyvňujúcich nájomcu: zaregistrujte v zmluve zmluvu o možnosti ukladania sankcií, diskutujte o práve navštíviť zariadenie na kontrolu bezpečnosti priestorov, majetku a zamýšľaného použitia priestorov.

Čo je napísané v prenájme

Predstavte si, že máme dve spoločnosti: Olympus a Office Plus. Spoločnosť Olympus prenajíma izbu, kancelária Plus ju prenajíma. Pred vstupom do areálu podpíšu nájomnú zmluvu.

Rovnako ako v každej dohode má nájomná zmluva základné a ďalšie podmienky. Podľa Občianskeho zákonníka sú základnými podmienkami tie podmienky, bez ktorých zmluva nemá právnu silu.

V prenájme je jedinou podstatnou podmienkou prenajatý majetok. V prípade potreby je možné pridať ďalšie dve dôležité podmienky: priestory nemožno prenajať ani prepracovať.

Zmluva môže mať ďalšie podmienky. „Office Plus“ predpisuje spôsob platby, dovolenkovú dovolenku, dobu prenájmu. Bez týchto podmienok môže byť zmluva uzavretá, bude mať právnu silu, ale v prípade sporov je potrebná ich bezpečnosť.

Pred podpísaním nájmu musí Office Plus skontrolovať každú položku. V zmluve môžu byť podmienky, za ktoré budete musieť platiť viac alebo náhle pobyt s vecami a zamestnancami na ulici. Tu je niekoľko vecí, ktoré treba skontrolovať:

  • prenajímateľ,
  • prenájom objektu
  • doba prenájmu
  • náklady na prenájom
  • nájomné prázdniny
  • platba zabezpečenia
  • neoddeliteľné vylepšenia
  • podmienky predčasného ukončenia.

A teraz o každej položke.

Skontrolujte, či prenajímateľ

V prvom rade Office Plus kontroluje, kto vlastní priestory, ktoré Olimp prenajíma a kto podpisuje zmluvu.

Právnická osoba prenajímateľa existuje a funguje: spoločnosť pracuje, nie je v procese likvidácie alebo bankrotu. Informácie o tom sú vo výpise z registra právnických osôb. Môžete si ho stiahnuť z daňového servera:

Vo výpise musíte vidieť, že spoločnosť nie je v procese likvidácie. V opačnom prípade bude takáto známka:

Druhý bod: vyhlásenie by nemalo naznačovať, že informácie o spoločnosti sú nepravdivé:

Ak Office Plus nájde vo vyhlásení jednu z týchto značiek, nemala by uzavrieť nájomné zmluvy so spoločnosťou Olympus. Majetok spoločnosti Olympus bude predaný pred likvidáciou a bude tu nový majiteľ. Nájomné z tejto zmluvy prestane platiť, ale nový vlastník sa môže obrátiť na súd s cieľom vypovedania zmluvy. Musia ísť na lode a strácať čas.

Kto podpíše zmluvu. Podľa zákona môže generálny riaditeľ alebo zamestnanec s platnou plnomocenstvom podpísať dohodu v mene právnickej osoby.

Riaditeľ nepotrebuje plnú moc, ale musíte skontrolovať, či je skutočne riaditeľom. Na tento účel potrebujete výpis z registra právnických osôb.

Pri niektorých transakciách sa riaditeľ nemôže rozhodnúť sám, potrebuje súhlas všetkých účastníkov spoločnosti. V opačnom prípade sa môže ukázať, že odovzdá priestory, ale zmluva bude neplatná. Účastníci budú hovoriť, že s nájmom nesúhlasili, a nájomca sa bude musieť odsťahovať.

Informácie o právomoci riaditeľa možno potvrdiť v charte. Charta je otvorený dokument. Ak ho Office Plus požiada, aby to videl, spoločnosť Olympus nemôže odmietnuť.

Nasledujúca veta by vás mala upozorniť:

„Generálny riaditeľ vykonáva transakcie v mene spoločnosti, ak ich hodnota nepresahuje 2 000 000 rubľov.“ “

Napríklad sme zobrali 2 000 000 rubľov, ale táto suma môže byť ľubovoľná. Ak je to uvedené a náklady na nájom podľa zmluvy sú vyššie ako táto suma, riaditeľ potrebuje súhlas ostatných účastníkov.

Pred podpísaním nájmu riaditeľ úradu Office Plus požiadal o základné dokumenty spoločnosti Olympus.

Nájomné je 230 000 rubľov mesačne, zmluva je uzatvorená na 11 mesiacov. Podľa charty nemôže riaditeľ spoločnosti Olympus podpísať zmluvy v hodnote viac ako 2 000 000 rubľov a objem transakcie je 2 530 000 rubľov.

Riaditeľ úradu Plus preto požiadal o zápisnicu zo stretnutia účastníkov so súhlasom zmluvy. Bez súhlasu by bola zmluva neplatná.

Podrobnosti o overení plnej moci na webovej stránke Federálnej notárskej komory

Ak zamestnanec podpíše zmluvu, musí mať plnú moc, lepšie notársky overenú. Ale aj pri notársky overenej plnej moci existujú riziká: môže byť už zrušená alebo nie je pravá. Toto je možné skontrolovať na webovej stránke Federálnej notárskej komory:

Kto vlastní izbu. Ak niekto ponúka na prenájom izbu, neznamená to, že je majiteľom. Môže si tiež prenajať izbu a potom ju prenajať. Napríklad spoločnosť Olympus si prenajala izbu v desiatich izbách, ale dve izby sú prázdne a pozýva tam Office Plus.

Aby ste sa uistili, že prenajímateľ je vlastníkom areálu, potrebujete výpis z registra práv na nehnuteľnosť. Ak ju chcete skontrolovať, musíte požiadať majiteľa, aby dostal výpis z Rosreestr alebo MFC. Vyzerá to takto:

Vo výpise z USRN „Office Plus“ kontroluje položky jedna až štyri:

  • popis izby a presná adresa,
  • kto vlastní izbu. Musíte zistiť, či vlastník a osoba, ktorá podpisuje dohodu, sú rovnaké.

  • V prípade zaťaženia je potrebné skontrolovať hypotekárnu zmluvu. Majiteľ môže podľa zákona prenajať priestory, ak v zástavnej zmluve neexistuje priamy zákaz. V opačnom prípade hrozí, že majiteľ úver nezaplatí a budovu stratí. Potom bude banka požadovať ukončenie nájmu a nájomca bude musieť odísť.
  • Do 15. júla 2016 bolo namiesto výpisu vydané osvedčenie o vlastníctve.

    Ak prenajímateľ pracuje na základe podnájomnej zmluvy, musí mať povolenie vlastníka. V opačnom prípade môže byť zmluva ukončená súdnym rozhodnutím. Office Plus musí požiadať spoločnosť Olympus o povolenie. Môže byť v prenájme s majiteľom alebo v samostatnom liste. Znenie je takéto:

    „Nájomca môže prenajať prenajatý majetok, preniesť svoje práva a povinnosti vyplývajúce z nájmu na inú osobu a urobiť všetko, čo je stanovené v odseku 2 čl. 615 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Súhlas prenajímateľa nie je potrebný. “

    Ak to nie je v zmluve, požiadajte o list so súhlasom majiteľa priestorov. Tu je príklad takého listu:

    V liste musí byť uvedený nájomca, prenajímateľ a predmet nájmu. Nájomca je voliteľný. V našom prípade sa v súhlase neuvádza žiadna zmienka o „Office Plus“.

    Opis miestnosti

    Zmluva podrobne popisuje priestory, v jazyku právnikov sa to nazýva prenajatý objekt. Opis by mal obsahovať:

    • presná adresa
    • priestor miestnosti
    • kde je miestnosť v budove,
    • area.

    To všetko by sa malo časovo zhodovať s technickým pasom v miestnosti. Miestnosť by sa mala opísať tak, aby sa dala nájsť v opise:

    Bezpečné znenie

    Izba s celkovou plochou 100 m² (sto metrov štvorcových) v obchodnom centre Krymsky Val

    Nebytové priestory o celkovej rozlohe 100 m² (sto metrov štvorcových) v 3. poschodí budovy na adrese: 119049, Moskva, Krymsky Val, dom 3, budova 2, katastrálne číslo budovy 77: 07: 0002309: 10980.

    Podrobný opis priestorov, ich charakteristík, pôdorysu je uvedený v dodatku 1 k tejto dohode.

    Priestory vlastní prenajímateľ na základe vlastníckeho práva.

    Registračné zápisy do zjednoteného štátneho registra práv - č. 77-01-00 / 01 / 1999-6788 z 20. mája 1999, osvedčenie o štátnej registrácii č. AA 009675 z 20. mája 1999.

    Predtým súdi uznali zmluvu za neplatnú, ak priestory nie sú opísané dostatočne podrobne. Najvyšší rozhodcovský súd však vysvetlil takto: ak je možné dokázať, že prenajímateľ využíval priestory, nie je možné zmluvu zrušiť. Inými slovami: ak prenajímateľ našiel priestory a pracoval v nich, potom bolo všetko v súlade s popisom.

    Odporúčame skontrolovať, či je miestnosť opísaná čo najpodrobnejšie.

    Zvýšenie termínu a nákladov

    Zmluva sa zvyčajne uzatvára na jedenásť mesiacov. Podľa zákona musia byť zmluvy na dlhšie obdobie registrované v Rosreestri, inak budú neplatné. Na registráciu je potrebné pripraviť veľké balenie dokumentov a zaplatiť poplatok 22 000 rubľov. Teraz sa tejto témy nedotkneme, opíšeme ju v inom článku.

    Nemusíte písať konečný termín, potom sa zmluva bude považovať za neurčitú a nemusíte ju registrovať. Ak je doba platnosti zmluvy dlhšia ako jeden rok, je dôležité skontrolovať, ako sa zmení cena nájmu.

    Zákon hovorí, že náklady sa môžu meniť, ale nie viac ako raz ročne.

    Spoločnosť Office Plus uzavrela so spoločnosťou Olympus trvalý prenájom. Cena prenájmu je 130 000 rubľov mesačne.

    Office Plus sa usadil, postavil showroom. Uplynuli dva roky a spoločnosť Olympus sa rozhodla zdvojnásobiť nájomné. Office Plus stál pred výberom: utrácajte peniaze za sťahovanie a nový showroom alebo platte dvakrát toľko.

    Zmena nájomného sa dá opísať tak, ako sa vám páči, hlavným je objasniť to. Môžete napríklad vytvoriť tabuľku:

    Náklady na nájomné za mesiac, rubľov

    1. februára 2018 - 1. februára 2019

    2. februára 2019 - 2. decembra 2019

    od 3. decembra 2019

    Nie je potrebné presne to opísať. Hlavnou vecou je pochopiť, ako sa menia náklady na nájomné. Tu je výňatok zo skutočnej zmluvy:

    Namiesto tabuľky a presných termínov na zmenu nákladov na nájom môžete prísť so vzorcom. Napríklad: 100 000 * k, kde k je koeficient zmeny nájomného.

    Výpožičná doba
    Náklady na nájomné za mesiac, rubľov

    1. februára 2018 - 1. februára 2019

    2. februára 2019 - 2. decembra 2019

    od 3. decembra 2019

    Nie je potrebné presne to opísať. Hlavnou vecou je pochopiť, ako sa menia náklady na nájomné. Tu je výňatok zo skutočnej zmluvy:

    Namiesto tabuľky a presných termínov na zmenu nákladov na nájom môžete prísť so vzorcom. Napríklad: 100 000 * k, kde k je koeficient zmeny nájomného.

    Výpožičná doba
    Zmeny v nákladoch na nájomné s koeficientom k, rubľov

    1. februára 2018 - 1. januára 2019

    1 * 100 000 = 100 000 ₽

    2. januára 2019 - 2. decembra 2019

    1,2 * 100 000 = 120 000 ₽

    Od 3. decembra 2019

    1,4 * 100 000 = 140 000 ₽

    Trvalú zmluvu je možné kedykoľvek ukončiť. Ak to chcete urobiť, musíte druhej strane zaslať trojmesačné oznámenie. V zmluve môžete určiť iný termín na odoslanie oznámenia.

    nájomné

    Pred podpísaním zmluvy Office Plus skontroluje, čo je zahrnuté v nájomnom a na ktorom daňovom systéme prenajímateľ pracuje.

    Nájomné sa zvyčajne skladá z troch častí:

    • poplatok majiteľovi. Môže to byť v peniazoch alebo v skutočnej veľkosti, napríklad vrecia zemiakov, pevné alebo variabilné - napríklad platba môže byť viazaná na dolár,
    • účty za energie. Jedná sa o platbu za elektrinu, vodu, nájom pozemku. Stáva sa, že pôda pod budovou patrí mestu. Majiteľ budovy si prenajal pozemok a budovu postavil. Platí nájomné za pozemky a môže sa dohodnúť s prenajímateľmi na náhrade nákladov.
    • Ak sú tieto náklady zahrnuté do nájomného, ​​znenie znie: „Nájomné zahŕňa platby za užívanie prenajatých priestorov, náklady na prenájom pozemku, na ktorom sa nachádza budova, elektrina, účty za energie.“
    • prevádzkové náklady. Zahrnú sa, keď prenajímateľ požaduje, aby mu nájomca zaplatil časť nákladov na budovu. Napríklad pre Office Plus platí spoločnosť Olympus za čistenie chodieb, toaliet alebo snehu.

    Ak to nie je opísané, môžu vzniknúť ďalšie náklady. Prenajímateľ bude trvať na platbe a nájomca odmietne platiť. Pokiaľ ide o súd, bude s najväčšou pravdepodobnosťou na strane prenajímateľa.

    Pred uzavretím dohody musí Office Plus poznať daňový systém Olympus. Ak pracuje na spoločnom systéme, v zmluve sa uvedie výška nájmu s DPH:

    „Nájomné je 100 000 rubľov mesačne, vrátane DPH - 15 254,23 rubľov.“

    Ak v zmluve nepridelíte sumu DPH, prenajímateľ bude môcť vyfakturovať sumu nájmu a pripočítať DPH navrch. To znamená, že sme sa dohodli na kancelárii za 100 000 rubľov a budete musieť zaplatiť 118 000 rubľov.

    Na preukázanie toho, že suma zo zmluvy už zahŕňa DPH, bude musieť byť na súde. Súd môže s tým súhlasiť aj odmietnuť. Takéto precedensy už existujú.

    Okrem výšky nájmu musí zmluva obsahovať tieto podmienky:

    • platobný postup - v hotovosti, na bežný účet, s vreckami zemiakov,
    • frekvencia - raz mesačne, raz za štvrťrok,
    • doba splatnosti nájomného je do tohto dátumu.

    Môžete použiť toto znenie:

    „Nájomné sa účtuje odo dňa, keď prenajímateľ preniesol priestory na nájomcu podľa osvedčenia o prevzatí, a do ukončenia zmluvy.

    Nájomca platí nájomné mesiac vopred najneskôr do 5. dňa aktuálneho mesiaca. Napríklad platba za september musí byť zaplatená pred 5. septembrom.

    Platba nájomného za každý neúplný mesiac sa vypočíta úmerne k skutočnému počtu dní, počas ktorých sa prenajaté priestory využili. ““

    Zákon nijakým spôsobom neobmedzuje znenie, ale je potrebné náklady čo najpodrobnejšie opísať.

    Prenájom dovolenky

    A teraz pre príjemné. Ak sa Office Plus rozhodne vykonať opravy a priestory v súčasnosti nevyužíva, nemusí platiť nájomné. Toto je dovolenková dovolenka a musia byť predpísané v zmluve.

    Ak sa nájomca a prenajímateľ dohodnú, že nájomca maľuje steny na mesiac, nesie nábytok a neplatí nájomné, možno to v zmluve opísať takto:

    «Арендная стоимость за первый и второй месяц аренды — половина от стоимости арендной платы».

    Главное — не писать, что арендатор будет пользоваться помещением бесплатно. Налоговая посчитает это доходом арендатора, и придется заплатить с этой суммы налог на прибыль.

    «Стронг» арендовал помещение под магазин. Súhlasil s prenajímateľom, že bude vykonávať opravy tri mesiace bez nájmu.

    V druhom štvrťroku spoločnosť Strong uviedla nájomné vo svojich nákladoch v daňovom priznaní k dani z príjmu. Daň požadovaná na poskytnutie podporných dokumentov.

    Keď daňový úrad prijal nájom a dozvedel sa o dovolenke, usúdila, že pre spoločnosť Strong to bol príjem, pretože tieto priestory využil zadarmo. Z tohto príjmu musíte zaplatiť daň z príjmu. „Silný“ bol rozhorčený, obrátil sa na súd a prehral.

    Najvyšší rozhodcovský súd súhlasil s daňou a vydal vysvetľujúci list: bezdôvodný majetok alebo služba sa považujú za príjmy mimo prevádzkovej činnosti. S touto sumou musíte zaplatiť daň z príjmu.

    Platba zabezpečenia

    Prenajímateľ nevracia platbu zabezpečenia - na webových stránkach Dela

    Spoločnosť Olympus môže požiadať Office Plus o zaplatenie bezpečnostného vkladu. Toto je poistenie v prípade, že „Office Plus“ píše neslušné nápisy na stenách počas firemných večierkov, povodní susedov v prízemí alebo nejako ničí miestnosť.

    Prenajímatelia obyčajne sľubujú, že po uplynutí nájmu vrátia bezpečnostnú platbu. Ale v skutočnosti to často berú pre seba. Čo napísať v zmluve o vrátení zálohy, sme popísali v inom článku, "Prípady".

    Neoddeliteľné vylepšenia

    Neoddeliteľné vylepšenia sú prvkami priestorov, ktoré nájomca urobil a po presťahovaní ich nebude schopný vyzdvihnúť.

    Office Plus vytvoril ďalšiu záchod pre zamestnancov. Keď sa spoločnosť presťahuje, nebude si môcť vziať toaletu so sebou, preto musí so spoločnosťou Olympus súhlasiť so zlepšením. Toalety nemôžete vyrobiť bez povolenia, inak môže spoločnosť Olympus požadovať, aby ste toaletu odstránili alebo ukončili zmluvu.

    Akákoľvek zmena priestorov bez súhlasu prenajímateľa môže viesť k ukončeniu zmluvy.

    Zákon hovorí, že nájomca môže peniaze za tieto vylepšenia vrátiť. Za týmto účelom sa nájomca a prenajímateľ dohodnú na vylepšeniach a zapíšu ich do zmluvy. Znenie môže byť takéto:

    „Nájomca písomne ​​oznámi prenajímateľovi zlepšenie priestorov a priloží približný popis a plánované pracovné podmienky.

    Prenajímateľ písomne ​​informuje nájomcu o jeho súhlase alebo námietke do siedmich kalendárnych dní odo dňa prijatia oznámenia.

    Ak prenajímateľ súhlasil so zlepšením, nájomca sa môže dohodnúť, ako vykonať vylepšenia, a zaslať mu zoznam stavebných a inštalačných prác. V zozname nájomca uvádza cenu vylepšení. Tento dokument je neoddeliteľnou súčasťou zmluvy. Musí byť podpísaný nájomcom a dodávateľom. ““

    Zmluva môže opísať ďalšie podmienky vrátenia hodnoty po ukončení zmluvy. Napríklad, ak nájomca sám chce vypovedať zmluvu, potom sa náklady nemusia vrátiť.